Ejer-, andels- og boligforeninger
Når radiatorerne ikke varmer nok i hele ejendommen
Manglende varme i en boligforening skyldes sjældent kun én radiator. Problemet kan ligge i varmeanlæggets hydrauliske balance, manglende indregulering, gamle ventiler, luft i anlægget, underdimensionerede radiatorer eller en varmecentral, der ikke længere passer til ejendommens drift.
SORI hjælper bestyrelser med en teknisk vurdering, der gør varmeproblemet forståeligt og beslutningsklart. I får overblik over årsag, løsningsmuligheder, økonomi og næste skridt, før der indhentes entreprenørtilbud eller fremlægges beslutning for generalforsamlingen.
Typiske symptomer
- Kolde radiatorer i enkelte opgange eller lejligheder
- Manglende varme på de øverste etager
- Store temperaturforskelle mellem boliger
- Radiatorer der kun bliver varme øverst eller nederst
- Tilbagevendende luft i varmeanlægget
- Rør på kolde lofter eller i skunkrum med risiko for tilisning
- Bestyrelsen mangler et budget og en teknisk forklaring til beboerne
Årsager
Typiske årsager til dårlig varmefordeling
En ejendom kan godt have en stor nok varmecentral og stadig levere for lidt varme til de fjerneste lejligheder. Derfor ser vi på hele systemet fra varmecentral og pumper til stigstrenge, ventiler, radiatorer og de konkrete boliger, hvor problemerne opleves.
Hydraulisk ubalance
Hvis flow og differenstryk ikke er styret rigtigt, får de nærmeste radiatorer for meget vand, mens de fjerneste får for lidt.
Manglende strengregulering
Uden regulering pr. stigstreng er det svært at fordele varmen ensartet mellem opgange, etager og lejlighedstyper.
Gamle ventiler
Radiatorventiler uden korrekt forindstilling eller ventiler der står fuldt åbne kan give dårlig regulering og unødigt energiforbrug.
Underdimensionerede radiatorer
Radiatorer der fungerede ved høje fremløbstemperaturer kan blive for små, når fjernvarmens temperaturer sænkes.
Ved varmeproblemer er billedregistrering ofte afgørende. Den viser, om problemet hænger sammen med radiatorer, ventiler, luft, rørføring eller manglende indregulering.
Indregulering
Indregulering og hydraulisk balance
Indregulering handler om at få den rigtige vandmængde frem til de rigtige radiatorer. Det kræver ofte mere end at skrue på en pumpe. Der skal være styr på differenstryk, stigstrenge, ventiler og radiatorernes faktiske varmebehov.
I ældre ejendomme kan der være statiske strengreguleringsventiler, manglende differenstrykregulatorer eller radiatorventiler, som ikke er egnede til de små flow, der kræves ved korrekt indregulering. Her vurderer vi, om problemet kan løses med justering og komponentudskiftning, eller om en større renovering er nødvendig.
Det vurderer vi typisk
- Flow, tryk og temperaturer i varmecentral og stigstrenge
- Behov for dynamiske strengreguleringsventiler
- Behov for differenstrykregulatorer
- Radiatorventiler med forindstilling
- Om anlægget kan udluftes korrekt i de højeste punkter
- Om pumper, ventiler og automatik passer til driften
Radiatorer og stigstrenge
Radiatorer, ventiler og rørføring skal passe til bygningen
Hvis radiatorerne er for små i forhold til rummets varmetab, hjælper indregulering kun delvist. Det gælder især i tagetager, hjørnelejligheder, køkkener uden varmekilde eller rum hvor rørføringen er ændret over tid.
Vi vurderer radiatorstørrelser, placering, rørføring, isolering, ventiler og adgangsforhold. Når der er risiko for tilisning af rør i kolde tagrum eller skunke, bør rørføringen vurderes som en del af løsningen, ikke kun som et driftsproblem.
Varmecentral og fjernvarme
Varmecentralen skal kunne levere ved lavere temperaturer
Flere fjernvarmeselskaber arbejder med lavere fremløbstemperaturer. I København betyder HOFORs temperatursænkninger, at ældre eller uhensigtsmæssigt dimensionerede varmeanlæg kan få sværere ved at levere nok varme på kolde dage.
Derfor vurderer vi ikke kun den aktuelle drift. Vi ser også på varmevekslere, reguleringsventiler, pumper, luftudskillere, radiatorstørrelser og om anlægget kan fungere med lavere fremløbstemperaturer fremover.
Fremtidssikring kan omfatte
- Varmetabsberegning for de kritiske lejligheder eller hele ejendommen
- Kontrol af radiatorer i forhold til DS 469 og fremtidige temperatursæt
- Vurdering af varmevekslere, ventiler og pumper i varmecentralen
- Bedre udluftning og driftsstabilitet i høje punkter
- Valg mellem delvis radiatorudskiftning og samlet fremtidssikring
Forløb
Fra registrering til løsningsforslag og budget
Bestyrelsen har brug for et grundlag, der både kan bruges teknisk og økonomisk. Vi opdeler derfor typisk arbejdet i en indledende vurdering, et løsningsforslag med budget og derefter eventuel projektering, udbud og fagtilsyn.
Registrering
Vi gennemgår varmecentral, kælder, stigstrenge og udvalgte boliger samt driftserfaringer fra vicevært, administrator eller bestyrelse.
Teknisk vurdering
Årsag, risiko og mulige løsninger beskrives, så bestyrelsen kan se forskel på driftstiltag, delrenovering og samlet renovering.
Løsningsforslag
Vi opstiller anbefaling, budgetniveau, forudsætninger, beboergener og eventuelle alternativer til beslutning.
Projekt og tilsyn
Ved gennemførelse kan vi udarbejde projektmateriale, indhente tilbud, føre fagtilsyn og følge op ved aflevering.
Beslutningsgrundlag
Hvad får bestyrelsen ud af en teknisk vurdering?
En teknisk vurdering gør det lettere at forklare beboerne, hvorfor der er varmeproblemer, hvad der bør gøres, og hvad det omtrent vil koste. Den kan også bruges til at prioritere mellem en hurtig driftsforbedring og en større renovering.
- Et klart svar på om problemet er drift, balance, radiatorer, varmecentral eller rørføring
- Et beslutningsgrundlag til bestyrelse, administrator eller generalforsamling
- Et realistisk budgetniveau og beskrivelse af usikkerheder
- En vurdering af om entreprenørtilbud bør indhentes nu eller efter yderligere afklaring
- Et fagligt grundlag for projektering, udbud, fagtilsyn og aflevering
Eksempel
Når varmeproblemet viser sig at være flere problemer på én gang
I en etageejendom med utilstrækkelig varme på de øverste etager viste gennemgangen, at anlægget ikke var i hydraulisk balance. Flere radiatorer var for små i forhold til lavere fremløbstemperaturer, og rørføringen gav risiko for driftsproblemer i kolde perioder.
Løsningen blev ikke blot at skrue op for varmen. Bestyrelsen fik et løsningsforslag med alternativer, budget og tekniske fordele og ulemper, så der kunne træffes beslutning om indregulering, radiatorer, ventiler, rørføring og varmecentral samlet.
Det vigtige for bestyrelsen
- Find årsagen før der vælges løsning
- Vurder både nuværende komfort og fremtidige fjernvarmetemperaturer
- Sammenlign minimumsløsning og fremtidssikret løsning
- Få økonomi og beboergener med i beslutningen
Teknisk sammenhæng
Varmeproblemer hænger ofte sammen med resten af installationen
Manglende varme skyldes ikke altid kun radiatorer eller ventiler. Problemet kan også hænge sammen med brugsvand, varmecentral, CTS-styring, varmetab eller ældre VVS-installationer, der ikke længere passer til bygningens drift.
Derfor vurderer vi ofte varme, energi og VVS samlet, før der vælges løsning.
Læs videre
Relaterede sider om installationer i boligforeninger
Varmeproblemer hænger ofte sammen med de øvrige installationer. Her er de nærmeste sider, hvis bestyrelsen også oplever problemer med varmt vand, vandrør eller den bredere VVS-renovering.
Kontakt
Tal med Christian om varmeproblemer i boligforeninger
Christian hjælper bestyrelser og administratorer med at afklare årsager til manglende varme, ubalance, kolde radiatorer, varmecentraler og indregulering.
En indledende teknisk vurdering gør det lettere at beslutte, om problemet kan løses med drift og indregulering, eller om der bør projekteres en større renovering.
Typiske emner i den første dialog
- Kolde radiatorer og utilstrækkelig varme
- Hydraulisk balance og indregulering
- Varmecentral, pumper og reguleringsventiler
- Radiatorstørrelser ved lavere fjernvarmetemperaturer
- Budget, løsningsniveau og næste skridt
Kontaktperson
Tal med Christian om varmeproblemer i boligforeninger
Christian kan hjælpe med teknisk vurdering af varmeproblemer, indregulering, radiatorer, varmecentraler og fremtidssikring af varmeanlæg.
Du kan også bruge hovednummeret, så finder vi hurtigt den rette rådgiver til opgaven.
Udvalgte referencer
Referencer med varme og VVS-renovering
Eksempler på projekter hvor varme, VVS-installationer, indeklima eller teknisk renovering har været en del af rådgivningen.
AB Valkyrien
Vedligeholdelsesplan for en andelsboligforening, hvor brugsvand, varme, ventilation, el og spildevand blev vurderet som grundlag for prioritering og budget.
- Bygherre
- AB Valkyrien
Jakobskirken
Projektering af varme- og ventilationsløsning, hvor varmetabsberegninger og ændret opvarmningsprincip gav bedre varmefordeling og lavere varmeforbrug.
- Periode
- Maj 2018 – September 2019
Grønttorvet
Projektering af installationer i en større boligbebyggelse, herunder energi, indeklima, ventilation og VVS i bygning.
- Periode
- 2016 – 2021
EF Mølle Allé
Teknisk gennemgang og løsningsforslag for en ejerforening med VVS-problemer, tæringer og behov for et klart beslutningsgrundlag.
- Bygherre
- EF Mølle Allé
Ofte stillede spørgsmål
Ofte stillede spørgsmål fra bestyrelser om varme
Hvorfor mangler de øverste lejligheder varme?
Det skyldes ofte hydraulisk ubalance, luft i anlægget, manglende regulering på stigstrenge eller at radiatorer og rørføring ikke passer til ejendommens reelle varmebehov.
Kan indregulering løse varmeproblemet?
Nogle gange ja. Hvis radiatorer, ventiler og varmecentral er egnede, kan indregulering give en bedre fordeling. Hvis radiatorerne er for små eller rørføringen er uhensigtsmæssig, skal der mere til.
Hvornår skal radiatorer udskiftes?
Radiatorer bør vurderes, når de ikke kan dække rummets varmetab ved de temperaturer, som anlægget fremover skal køre med. Det afklares med registrering og varmetabsberegning.
Hvad betyder HOFORs temperatursænkninger?
Lavere fjernvarmetemperaturer kan betyde, at radiatorer, varmevekslere og ventiler skal kunne levere samme komfort ved et lavere temperaturniveau. Det bør vurderes før større renoveringer.
Skal hele varmeanlægget udskiftes?
Ikke nødvendigvis. Det afhænger af årsagen. En teknisk vurdering kan afklare, om der er behov for indregulering, ventiludskiftning, enkelte nye radiatorer, ændret rørføring eller en samlet renovering.
Kan I hjælpe efter beslutningen er truffet?
Ja. Vi kan udarbejde projektmateriale, indhente og sammenligne tilbud, føre fagtilsyn, følge økonomi og bistå ved aflevering og mangelgennemgang.